Доклад Александра Моор в рамках Отраслевого дня Минстроя России «Родина — это служение. Качественное жильё и транспортная инфраструктура»
Уважаемые коллеги, дорогие друзья! Приветствую всех участников сегодняшней сессии. Мы говорим о вещах, которые определяют облик нашей страны на десятилетия вперёд. Комплексное развитие территорий (КРТ) — это фундаментальный инструмент пространственной, социальной и экономической трансформации регионов России.
Сегодня перед нами стоит ключевой вопрос: как обеспечить долгосрочную экономическую устойчивость проектов КРТ в текущих реалиях?
Очевидно, что классические подходы к застройке исчерпали себя. Проекты КРТ — это длинные деньги и высочайшая ответственность. И главным фактором экономической привлекательности и устойчивости здесь становится инфраструктура.
Как нам перестроить работу с инфраструктурой, чтобы она из обременительной статьи расходов превратилась в мощный экономический драйвер? Я бы выделил три стратегических направления.
Долгое время социальная, транспортная и инженерная инфраструктура воспринималась инвесторами и регионами как тяжёлая финансовая ноша, которая ложится на бюджет или удорожает проект. Эту парадигму необходимо менять.
Инфраструктура должна стать выгодным инвестиционным механизмом долгосрочных вложений. Нам необходимо детально проанализировать и внедрить эффективные инструменты, которые позволят капиталу работать с доходностью. Когда инвестор видит, что качественные дороги, сети и социальные объекты не просто окупаются за счёт капитализации территории, но и генерируют стабильный денежный поток, меняется вся экономика проекта.
Безусловно, сегодня огромную роль играют меры государственной поддержки, такие как инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК). Они дают мощный толчок регионам. Но государство не может и не должно закрывать все потребности в одиночку.
Нам необходимо не просто привлекать существующие ресурсы, а создавать новые механизмы вовлечения крупных корпораций и институтов развития в строительство инфраструктуры для проектов КРТ по всей стране.
Всероссийский центр национальной строительной политики сегодня активно прорабатывает такие возможности. В ряде субъектов Российской Федерации мы на конкретных примерах отрабатываем пилотные проекты, где этот механизм доказывает свою жизнеспособность.
Как это выглядит на практике? Представьте реальную ситуацию: субъект определяет крупную территорию под КРТ, разделённую, например, на три площадки. По каждой необходимо заключать договор КРТ. Но территории абсолютно непривлекательны для инвесторов и застройщиков ввиду полного отсутствия инфраструктуры. Банки закономерно отказывают в выделении проектного финансирования, экономические модели не сходятся, проекты не реализуются.
Что делать, если у региона нет средств в бюджете, а инфраструктурные бюджетные кредиты на эти площадки не получены? Единственной реальной мерой поддержки остаётся механизм реализации с привлечением корпораций.
Но давайте посмотрим на этот процесс «от обратного» — с точки зрения самой корпорации.
Когда крупный игрок видит, что на эти территории уже заключены договоры КРТ и соглашения с правительством субъекта, меняется вся логика оценки рисков. Корпорация понимает главное: создаваемая инфраструктура гарантированно востребована, а средства, вложенные в её строительство, вернутся за счёт застройщиков, реализующих проекты.
Здесь для самой корпорации открываются огромные возможности:
• Во-первых, это прямой долгосрочный заработок, в том числе за счёт моделей платной инфраструктуры.
• Во-вторых, обладая гарантированным сбытом, заключёнными договорами КРТ и поддержкой регионального правительства, корпорация получает прогнозируемый денежный поток и сроки реализации. А под понятную, гарантированную окупаемость открывается мощнейший потенциал привлечения дополнительных средств путём капитализации — через ценные бумаги и цифровые финансовые активы (ЦФА).
